Comprar en Italia

Todo extranjero puede comprar en Italia sin restricciones.
Generalmente, adquirir una propiedad consta de tres etapas: la propuesta de compra, la compra preliminar (denominada COMPROMESSO) y la compra final (llamada ROGITO).

Comprar una casa en Italia no es más complicado que comprar una casa en cualquier otro lugar, pero es importante escoger a alguien que te aporte un buen asesoramiento legal. Si no conoce a nadie, puede preguntar a su agente inmobiliario para que le recomiende a alguien de su confianza. El asesor legal debe, si fuera necesario, asegurarse de que la propiedad que va a adquirir tiene correctamente la escritura, un permiso de obras apropiado y está libre de deudas, gastos o cargas, aunque normalmente el agente de la inmobiliaria comprueba todas estas cosas con anterioridad. Normalmente el notario, elegido por el comprador, es también un perfecto asesor en temas legales.

Gastos asociados a la compra en Italia

Por favor tenga en cuenta que esto es sólo una guía y que la cantidad exacta de gastos asociados a adquirir una propiedad le serán explicados antes de empezar el proceso de compra.

  • En Italia, tanto el comprador como el vendedor pagan al agente inmobiliario italiano su tarifa, normalmente entre el 2% y el 3% del precio de adquisición más el IVA.
  • Hay numerosos impuestos de registro que se combinan con el timbrado fiscal. Se trata del 10% del valor imponible de la propiedad, no del precio de compra (puede variar entre un 30% y un 50% más barato que el precio de compra). El impuesto sobre la adquisición es del 3% si el nuevo propietario la ha comprado como primera vivienda y solicita la residencia en la zona, y además el vendedor es una persona física. Se aplica un 4% si el vendedor es una persona jurídica.
  • Los honorarios notariales básicos están establecidos por ley y se aplican variando según el precio de la propiedad, entre el 1% y el 2%.

El impuesto sobre el registro de la propiedad es el principal impuesto sobre las propiedades inmobiliarias. Es un 10% del valor declarado para las propiedades ‘urbanas’, y el 17% para propiedades ‘rurales’. La mayoría de las casas, incluso en zonas rurales remotas, se consideran ‘urbanas’, y la propiedad ‘rural’ se refiere a los terrenos, o terrenos con una construcción agraria. En algunos casos, la propiedad en venta es adquirida por una empresa, en cuyo caso el IVA, del 20%, se paga en el valor declarado en lugar del impuesto sobre el registro de la propiedad.
Este valor declarado se basa en valor cuantificable oficial de la propiedad, que depende del comune (municipio), de la categoría, de la ubicación y del tamaño de la casa. La cantidad a pagar depende de muchos factores, incluyendo si la propiedad es su primera y única vivienda o una segunda residencia, o si se trata de una casa nueva o si es usted un residente.

  • Nueva Propiedad. El IVA para las casas nuevas (que no sean de lujo) se sitúa al 10%, y al 20% para las propiedades de lujo con una calificación A1 en el registro de la propiedad. El IVA se incluye en el precio cobrado por el constructor o promotor. Si construye su propia casa paga un tipo reducido de IVA al 4%.

La persona que compre la casa puede asistir en persona ante notario, pero si esto no fuera posible, se puede dar autorización a un mandatario (llamado PROCURA) para asistir en nombre del comprador. El mandato debe hacerse según la normativa italiana y firmado delante de un notario o de un embajador. Su abogado puede citar a un asociado en el área para firmar en su nombre. Aún así, puede firmar su mandato en su propio país.

Para comprar propiedades en Italia, necesita estar inscrito en la agencia tributaria italiana y tener un número de identificación fiscal. El dinero tiene que transferirse antes de la escritura final a cualquier banco con sede o representación en Italia, donde se tendrá que abrir una cuenta.

Tipos de contratos

Depósito preliminar – Un depósito preliminar consiste normalmente en un 10% del precio de compra. Con este depósito el comprador se reserva la propiedad por un período determinado de tiempo. Mientras, el agente envía la oferta al vendedor. Si acepta, el comprador fija la fecha del Compromesso. Si el vendedor no acepta la oferta, se devuelve el dinero. Pero si después de que el vendedor haya aceptado la oferta el comprador cambia de opinión, éste pierde el dinero del depósito.

Contrato preliminar (compromesso) – Este contrato requiere que el comprador pague entre un 10% y un 30% del precio de la propiedad y se comprometa a adquirir la propiedad, a menos que el vendedor tenga un problema con el procedimiento.

Escritura final (rogito) – Este contrato es el acto final, y tiene lugar ante notario una vez que el total del dinero haya sido transferido a la cuenta de banco del vendedor.