Comprar en Francia

Adquirir una propiedad en el extranjero puede suponer, al mismo tiempo, tanto una alegría como una preocupación. Las formalidades en Francia son bastante diferentes a las del resto de Europa o América, pero una vez entendidas, son sencillas de cumplir.

Uno elige la casa de sus sueños - Château, hacienda o un inmueble para restaurar- y comienza las negociaciones con el vendedor.

El comprador decide cuánto quiere pagar por la casa y hace una oferta. Una vez se llega a un acuerdo en el precio, el siguiente paso es consultar a un notario.

En muchos casos tanto el vendedor como el comprador pueden trabajar con el mismo notario, consiguiendo una mayor eficiencia. Debería recordarse que el notario representa al Estado, otorgando autenticidad a la transacción e interpretando las intenciones de ambas partes correctamente en la selección de los hechos relevantes. Por lo tanto, teóricamente no hay conflicto de intereses, y el comprador no ha de confiar en exclusiva en la notaría del vendedor. No es inusual, de todas formas, que cada parte tenga su propio notario, como un abogado (solicitor) que ha estado trabajando con la familia durante muchos años, o porque hay diferencias reales que deben ser resueltas por la importancia de la transacción, o por problemas en la familia vendedora, o si un comprador extranjero, no habituado a las transacciones en Francia, desea protección y seguridad añadidas, especialmente por las diferencias idiomáticas. Si hay dos notarías involucradas, no hay un coste extra para el comprador, las tarifas notariales se reparten.

El primer paso para el notario es preparar el ‘Compromis de Vente’, el contrato de venta que puede ser de dos maneras: a) una ‘Promesse Unilaterale de Vente’, que es una opción por la cual el propietario se compromete a vender por un precio determinado si el comprador hace una oferta antes de una fecha concreta, a cambio de un descuento del 10% sobre el precio. El comprador no está obligado a proceder, pero pierde un 10% si no lo hace; o b) una ‘Vente Ferme’, que tiene la ventaja de que ambas partes se comprometen a proceder. El vendedor puede denunciar al comprador si éste al final no paga en el momento indicado, pero mientras no puede vender la casa a ningún otro posible comprador. Por esta razón los notarios prefieren la ‘Promesse de Vente’.

Sin embargo, desde el momento de la firma, el propietario está obligado contractualmente a vender, la propiedad sale del mercado, y no puede estar tentado de aceptar mejores ofertas que pueda recibir de otras partes interesadas (gazumping, en la expresión inglesa).

Después de la firma de la ‘Promesse’, transcurre un período de tiempo entre unas semanas y dos o tres meses, en el que se acuerdan varias formalidades legales. En primer lugar, se ha de obtener un ‘Certificat d’Urbanisme’, un documento del gobierno local que establece la posición de la propiedad en el plano, regulaciones urbanas... En segundo lugar, se ha de obtener un certificado que demuestre que la casa está libre de gravámenes, para lo que se ha de acudir al equivalente del Registro de la Propiedad, la ‘Conservation des Hypothèques’. En tercer lugar, conviene señalar que en ocasiones hay derechos estatutarios de ocupación a favor del SAFER, un órgano agrario que supervisa la propiedad del suelo agrícola cultivable en Francia. Se debe renunciar a este derecho para poder completar la transacción, lo que suele suceder pues muy rara vez se ejecuta en los casos de propiedades históricas o de châteaux.

Legislación reciente (2005 - 2007) ha impuesto una miríada de nuevas obligaciones a los vendedores, siendo algunas de ellas relevantes según la región o la naturaleza de la propiedad: un período de ‘enfriamiento’ de siete días (ley ‘SRU’), certificados de la presencia o ausencia de plomo en la pintura, de asbesto o termitas, y uno más sobre ‘Energía’. En París, se ha de obtener un certificado que muestre el número exacto de metros cuadrados en el apartamento, casa o piso (ley ‘Carrez’), que afortunadamente aún no es obligatorio en el resto del país. Los ‘Controls’ (informes de plomo, termitas, energía y asbesto) y las medidas de la ‘ley Carrez’ son responsabilidad del vendedor y han de ser pagados por él, y se han de llevar a cabo previamente a la firma de la ‘Promesse de Vente’.

En el lado del comprador, el retraso entre las dos firmas permite al comprador tramitar los asuntos de financiación, cambio de moneda, etc. En Francia es muy pequeña la posibilidad de convencer al vendedor de que le haga un préstamo al comprador, como suele suceder en Estados Unidos. Para los no residentes, la financiación puede alcanzar sencillamente el 50%, pudiendo llegar hasta el 80% del precio de compra, dependiendo siempre de la situación financiera del comprador. Cuando se ha firmado la ‘Promesse de Vente’ y el comprador tiene el préstamo garantizado, el banco u otra entidad de crédito aportan el dinero, el comprador (prestatario) ha de dejar pasar diez días antes de aceptar el préstamo. El propósito de esto es evitar que compradores irresponsables se sumerjan en una situación que difícilmente puedan superar. En las adquisiciones por parte de foráneos, no se requiere una aprobación gubernamental previa, a no ser que fuera hecha con propósitos comerciales.

No hay sociedades de crédito hipotecario (Building Societies) en Francia, los préstamos se obtienen generalmente de bancos; algunos de ellos se especializan en créditos a medio y largo plazo, de cinco a veinte años. Los tipos de interés actuales fijo y variable están entre el 5% y el 6%, aunque pueden ser inferiores en casos especiales, como para domicilio habitual, o para llevar a cabo trabajos de mejora, restauración o modernización. Naturalmente, tales préstamos deben estar garantizados como primera hipoteca (‘First Mortgage’), que se prepara por el notario y se firma de forma simultánea a la escritura o ‘Acte de Vente’.

Se deben recordar otras cuatro cosas a la hora de comprar propiedades en Francia: primero, las leyes de herencia son bastante diferentes a las de los países anglosajones, por lo que es recomendable averiguar cómo le afectarán a usted y a su familia. En segundo lugar, hay un impuesto sobre el patrimonio que se aplica a los no residentes con activos superiores a los 720.000 euros. Tercero, también es recomendable proceder de uno de los países con los que Francia tiene acuerdos de reciprocidad tributaria, como los del mercado común, Suiza, Estados Unidos o los estados árabes, pues uno puede encontrar que existen otros impuestos anuales sobre la propiedad si, por ejemplo, está domiciliado en Costa Rica. En cuarto lugar, aún es preferible adquirir una propiedad en su nombre (‘Nom Propre‘) y no en el de una persona jurídica, foránea o local, pues no existe certeza sobre la futura legislación para propiedades de empresas. Su notario y PHILIP HAWKES pueden ayudarle en la mayoría de estos puntos, aunque en temas tributarios es preferible buscar consejo especializado.

Volviendo a la operación de compra, una vez se completan todas las formalidades legales, se firma el ‘Acte de Vente’ ante notario. La suma del precio de la propiedad más los costes de adquisición (los ‘Droits d’Enregistrement’ y las tarifas notariales) se paga por el comprador, sumando el total de gastos en torno a un 6%.

La comisión también se paga en este punto, normalmente por el vendedor, aunque el comprador también puede pagarla hoy en día, de forma que evita pagar la tasa de registro. Es comparativamente grande en Francia, debido a que la agencia se encarga de la totalidad de la financiación y los gastos de la publicidad para la venta: anuncios, folletos, fotografías... que pueden llegar a ser una inversión considerable con un retorno negativo.

También es importante concertar el cambio en los contratos de electricidad, teléfono y otros, y en particular el de la póliza de seguro de la propiedad.

A partir de ahí, el comprador obtiene la total posesión del inmueble y puede disfrutarlo al máximo.

En conclusión, un comprador, foráneo o no, puede confiar de principio a fin en su notario y en su agente inmobiliario, cuya experiencia salvará al comprador de caer en trampas imprevistas. Como el lenguaje puede ser a menudo un obstáculo, es recomendable elegir un agente totalmente bilingüe y versado en el mercado francés y los aspectos legales más relevantes.

Información cortesía de Phillip Hawkes

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