Comprar en España

El proceso de compra

En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, se firme un contrato privado entre el vendedor y comprador. Este contrato no es obligatorio, aunque sí muy frecuente, siendo habitual el pago del 10% del precio a la firma del contrato privado. La Ley considera el contrato privado como un modo perfectamente válido de otorgar un inmueble, y obliga jurídicamente a ambas partes en todo su contenido.

La escritura es el documento público otorgado ante Notario. Por la seguridad y garantía jurídica que proporciona, es recomendable formalizar la compra mediante Escritura Pública. En el otorgamiento de la misma, el comprador abona la totalidad o el resto del precio de compra y recibe las llaves de la vivienda, convirtiéndose en su nuevo propietario. La actuación profesional del Notario le garantiza la legalidad y corrección de la operación. Sus tarifas están fijadas por Ley y dependen del importe de la operación. El comprador tiene el derecho de elegir Notario, si bien puede pactarse entre las partes.

Tras el otorgamiento de la Escritura Pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad asegura la nueva titularidad del inmueble.

Impuestos en la Compra:

Si la vivienda es de nueva construcción, ha de abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que es el 8% así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que, si bien depende de la Comunidad Autónoma, suele ser el 1%.

Si la vivienda es de segunda mano, ha de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es el 7%.

Impuestos anuales asociados a la tenencia del Inmueble:

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual sobre la propiedad, exigido por los ayuntamientos. El tipo de gravamen oscila entre el 0,4% y 1,17% del valor catastral del inmueble. El comprador debe solicitar al propietario el último recibo, en el que figura el valor catastral del inmueble y el importe del impuesto.

En algunos ayuntamientos también existe el Impuesto sobre la recogida de basura, estando en otros ayuntamientos incluido en el IBI.

Si el inmueble no es la vivienda habitual, en el Impuesto sobre la Renta (IRPF, en el caso de ciudadanos residentes; o IRNR, en el caso de ciudadanos No Residentes), se atribuye el 2% del valor catastral (o el 1,1% si dicho valor está revisado con posterioridad al 1 de Enero de 1994), como renta al inmueble. Para los residentes, esta renta se grava en la escala general del contribuyente, mientras que en el caso de los no residentes, el tipo de gravamen aplicable sobre dicha renta será del 24%.

No existen limitaciones de compra para ciudadanos no residentes.

Los ciudadanos de la Unión Europea y de la Confederación Suiza no necesitan permisos de residencia. Los ciudadanos de fuera de la Unión Europea que quieran residir permanentemente en España deben obtener un visado de residencia del Consulado de España en su país de origen, para así poder aspirar un permiso de residencia.

Gastos de Venta

En la Costa Blanca es habitual que el vendedor pague la comisión del agente de la inmobiliaria, que puede variar dependiendo de la agencia y del precio de la propiedad. Son normales las comisiones entre el 3 y 6%.

A menos que se acuerde de otra manera con el comprador, el vendedor paga las tarifas notariales correspondientes a la matriz u original de la escritura, mientras que la parte compradora paga las copias de la escritura y los gastos de inscripción registral.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (Plusvalía), es un impuesto municipal que debe abonar el vendedor. Su importe refleja el incremento del valor del suelo, y depende del tiempo que haya tenido en posesión el inmueble y de su valor catastral.

Si el propietario que vende es no residente, la persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de la operación. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la venta. Este impuesto es del 19% sobre la base impositiva. La base impositiva será la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más todos los gastos en que haya incurrido en la compra y gastos en mejoras de la propiedad. Si la retención del 3% es superior al impuesto que deba pagar, el propietario tiene derecho a reclamar la devolución de lo que haya abonado de más. Si, por el contrario, la retención es menor al total del impuesto, deberá abonar la diferencia a la Hacienda.

El vendedor deberá abonar todos los gastos e impuestos asociados a la tenencia de la propiedad, tales como I.B.I, basura, gastos de comunidad si los hubiere, electricidad, agua, teléfono, etc. hasta el día en que la propiedad se entrega al nuevo propietario.

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